重居住功能的品牌华宅 永远是楼市的“硬通货”

钱江晚报 品牌华宅

2015年和2016年都可以称得上是“改善大年”,彼时利好政策陆续出台,改善型需求被不断释放,市场上也涌现出各种各样的华宅产品。

从去年下半年以来,虽然杭州限购政策不断加码,但土地市场依旧保持着火热的行情,成交了大量高价地块,各板块楼面价纪录也被不断刷新。

面对高价地块,以及楼市需求的深刻改变,开发商们在思索如何给产品做加法时,没有一味地追求富丽堂皇、高调奢华,而是在产品打造上更注重科技感、舒适感以及生活感。低调内敛不失品位,相比炫富,更注重文化精神方面的诉求,这样的房子,我们更喜欢用“华宅”来称呼它们。

这些华宅产品,既是房企的试金石,也是城市的新封面。而在优质的地段,由品牌房企打造的华宅产品,可以说是市场上最吃香的“硬通货”。

稀缺产品和户型难买

并非所有房子都要抢

“买房子要靠抢”,是最近很多购房者对楼市的感受。不可否认,一些优质地段的华宅项目的确十分热门,即使是在限购政策加码后,不少高价位楼盘依然是一房难求。

比如大家绿城·金麟府,上个月申领出预售证后,上百套房源迅速去化,没买到的购房者只能等到六月份的加推了。近期刚刚开盘的金茂府项目,仅仅开出一幢5号楼,但积累的客户有近千组,这其中不乏许多首次开盘时没能选到房的购房者,一直在等待下一个购买机会。

这些优质地段的华宅难买,有不少甚至需要找内部关系才有购买的机会,然而并不是所有的华宅都要靠抢。记者了解到,萧山靠近滨江区的某楼盘,对外宣称200多套房源已经有600余组客户要抢,但事实并没有到这么夸张的地步。某代理公司营销负责人向记者透露:“有些时候,一房难求的说辞,是置业顾问为了逼定客户的手段,可能有夸大的嫌疑。”他表示,眼下市场内存在一定的恐慌情绪。

由于政策调整,最近几个月透明售房网的网签数据也受到一定影响,不少已经开盘的楼盘,很难从签约数据上来反映真实成交情况。但记者走访了一些华宅项目发现,除了个别特别热门的楼盘存在“抢房”情况外,大部分楼盘还是有房可卖的,一些华宅项目中,除了最吃香的户型,普通的户型还是有得挑的。

比如位于拱宸桥板块的金地·大运河府,其叠排产品由于在区域内比较稀缺,几乎都被关系户订走了,开盘当天仅2小时就全部去化,但它的高层房源就完全不存在这种情况。还有一些华宅楼盘中,一楼的花园洋房、顶楼的大平层或者跃层确实很稀缺,但其他房源并不存在“抢房”的情况。

成熟板块的华宅楼盘

二手房价格能支撑置换

而真正被“抢”的华宅,往往是本身位于较为成熟板块的楼盘。

一方面是在过去70/90的政策限制下,板块内改善型房源并不多,如今新开的华宅项目满足了这部分需求;另一方面,这些板块内的二手房价格与新房价差不大,具有置换需求的购房者完全能承担华宅的价格。

最为典型的当属拱宸桥板块,作为杭州楼市近十年来发展最迅速的板块之一,不论是桥西还是桥东,金麟府、大运河府、文澜府等新开的华宅项目销售情况都非常不错。这和该板块成熟的居住氛围有很大的关系,因为板块内有大量的次新楼盘,其产品跟这两年新开的楼盘并不存在巨大的“代际落差”,因此二手房售价跟新房基本持平。记者走访几个新盘的售楼部了解到,有大量客户原本就居住在这个区域内的,通过卖掉手中的房子进行置换升级,对他们来说,卖房款再加上几年积蓄,置换新房几乎没有经济压力。

融信·杭州公馆所在的老文教区,是杭州商品房的发源地之一,在这一区域内有大量品质较好的二手房,在二手市场上的售价也不低。杭州公馆开盘至今,有许多板块内有置换需求的购房者购买了该楼盘。

尽管如今华宅版图不断开拓,除了传统的一些华宅板块外,随着杭州城市的拓展,土地价格不断上升,越来越多的板块涌现出一些标杆性的华宅产品。然而,与市中心成熟地段的优质板块相比,客群基础还是有很大差距。“买这类中高端产品的购房者,首套房自住的比例很小,相当一部分是属于终极改善的,他们不太会选择离开市中心较远的区域。”某楼盘营销总表示。

品牌房企打造的华宅楼盘

在市场波动中更保值

中国指数研究院数据显示,在杭州,价格在30000元/m2以上的房子,近几年成交量上升明显,从2014年的3295套,到2015年的6090套,再到去年的13228套,涨幅可谓惊人。这其中,有房价上涨的原因,但也体现了改善型需求在不断地释放。

确实,经过近20年的商品房市场发展,如今很大一部分购房者开始步入改善型队伍中,首次改善和再次改善需求积极“上位”,接力刚需。与刚需客群相比,改善型购房群体通常购买过一套或多套房产,有相对充裕的经济实力,对居住的舒适性要求会更高,对一个楼盘,他们的第一关注点不是价格,而是开发商、产品细节,以及物业等。如果一个华宅的产品品质、周围环境、物业服务等软硬件皆可圈可点,无疑可以赢取这批“挑剔”的改善客户。

而在土地价格不断攀升的背景下,在个别板块内,一些目前在售的华宅价格,甚至已经接近周围最新成交地块的楼面价。从这种意义上来说,杭州主城区范围内的华宅产品是“最具性价比的”,也是“最具增值潜力的”。

事实上,近几年来尽管政策不断变化,但房产专家在推荐项目时,往往都会推荐地段好、品牌房企开发的楼盘,无他,只因这些楼盘在波诡云谲的楼市下,依然具备较好的保值性和抗跌性。

除了本土的华宅专家滨江、绿城外,近几年大家、天阳、华元等本土房企也开始进军这一领域。同时,外来的融信、融创等企业也在争取成为杭州中高端产品的新势力。在地段优越的板块,其本身的生活、商业配套已经十分成熟,而由品牌房企打造的华宅,为其做了品质上的背书,可以说是市场上最吃香的“硬通货”。

(编辑/高忠萍)

 
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